PLANIFICACIÓN COMO VALOR AGREGADO DEL TERRITORIO

Arq. Ariel S. Jakubowicz, Arq. Agustin Nerome, Arq. Victoria Grant, Arq. Juan Impagliazzo, Arq. Andrea Mercado

Ícono

A mediados del año 2012, surgió la necesidad de producir un cambio de paradigma en materia de aprovechamiento integral de aquellas tierras públicas ubicadas en los centros urbanos más importantes del país; considerándolas de índole estratégico para el desarrollo territorial de las ciudades argentinas.
A partir de ello, se decidió encarar un estudio pormenorizado sobre dichos bienes, deduciendo que la mayoría no sólo se encontraban subutilizados sino que también resultaban ser una de las mayores reservas de suelo urbano con la que contaba el país en más de doscientos municipios y configuraban un importante activo para la población.
La puesta en marcha de los desarrollos urbanísticos (D.U) del programa Pro.Cre.Ar tienen por objeto posibilitar la refuncionalización, puesta en valor e integración urbana de los inmuebles subutilizados, en orden de revertir los efectos negativos sobre el territorio y el ambiente producidos por la presencia de vacíos urbanos de diferente escala y abordaje desde el punto de vista proyectual.
Particularmente a efectos de poder ejemplificar el abordaje de las “operaciones en el territorio”, se desarrollará como caso el proyecto de plan de urbanización para la ciudad de Córdoba, específicamente en barrio liceo, teniendo en cuenta que se trataba de un predio de importante superficie y que actuaba como una verdadera barrera de crecimiento y conformación natural del borde urbano norte de la ciudad de Córdoba.

Equipo de Proyecto

Contexto

Cada una de las operaciones sobre el territorio supusieron una gran cantidad de tareas, que abarcaban desde el análisis de la situación dominial de cada predio hasta el desarrollo de proyectos urbanísticos y evaluaciones de aptitud de localización.
Del estudio realizado surgió que dichas tierras conformaban im¬portantes bolsones urbanos que contaban mayoritariamente con cerca¬nía a los servicios, conectividad y una ubicación privilegiada en la gran mayoría de los centros urbanos en estudio. A través de la utilización de estos vacíos urbanos, se pusieron a disposición tierras para ser desarrolladas. De esta forma se logró una de las transferencias de recursos físicos más importantes en materia de hábitat en la Argentina.
Tal es así el caso del desarrollo realizado en la ciudad de Córdoba, ubicado entre las Av. Juan B. Justo y Av. Rancagua, contiguo al liceo militar, sobre el borde perimetral al extremo norte de la ciudad, constituyéndose en uno de los más importantes del Programa, dada su amplia escala y el gran número de viviendas en ejecución que llega más de 1.700 unidades de diversa escala tipológica.

Equipo de Proyecto

Materia

El caso de los desarrollos urbanísticos respecto de los cuales se han llevado adelante sus planes de urbanización y sus respectivos planes de masas, no están ubicados en fracciones aisladas del territorio, sino todo lo contrario, se han seleccionado predios que continúen con las lógicas de crecimiento, extensión y consolidación de la trama urbana de la ciudad donde se emplazan. Para ello se contemplan una serie de estrategias para que éstos sean atractivos para los vecinos de la zona.
Entre las diversas formas con¬templadas para generar esta vinculación de los predios con los trazados existen¬tes, se destacan las orientadas a considerar la continuidad y jerarquización de trazados viales. En este sentido, se consideran centra¬les los boulevards o las calles de escala barrial para darle continuidad al trazado frente a las nuevas viviendas. A la vez, la generación de espacios públicos –parques y plazas– es otra de las alternativas para conectar zonas más densas con las nuevas y a la vez mejorar las condiciones de vida de los habitantes.

De esta forma, en la mayoría de los casos, los accesos principales a los predios se realizan por boulevards de recorrido extendido y que se articulan con los elementos de la nueva pieza urbana en una doble funcionalidad: por un lado hacen de nexo con las viviendas de mayor densidad y altura y, por otro, se ligan con parques de escala metropolitana, incorporando en estos largos recorridos usos comerciales, de esparcimiento, equipamiento deportivo, educativo y cultural. Ese doble uso del boulevard genera no sólo la utilización y apropiación de los vecinos de la nueva vialidad, sino que amplía su red de influencia hacia la trama existente.

Por su parte, los espacios públicos de mayor escala articulan los desarrollos con las ciudades a una escala más urbana. Los espacios verdes de menor escala, como las plazas, se ubican en el interior de cada uno de los desarrollos, anexos a manzanas intercala¬das en sectores de vivienda con baja altura y funcionan como expansiones naturales de las viviendas, siendo utilizados por los vecinos del barrio.
Con respecto a las tipologías de las viviendas buscan fomentar la generación de paisajes urbanos heterogéneos, incorporando variadas tipologías de acuerdo a la zona donde se emplazan, las características constructivas del área y las necesidades previamente relevadas. En todos los casos, estas viviendas deben cumplir con la normativa o las formas constructivas locales vigentes, de acuerdo a la zona geográfica donde se realicen los desarrollos. Asimismo su resolución debe responder de manera favorable con el clima y aquellas características topológicas que se consideren relevantes para la construcción.

Equipo de Proyecto

Sistema

A partir de las necesidades de vivienda de un segmento de la población como el de la clase media, surge la propuesta de crear una herramienta capaz de dar solución a esta realidad y que se instrumentara mediante la conformación de un fideicomiso público-privado, integrando al sector público como promotor mediante el aporte de tierras vacantes y la financiación de la operación y al sector privado en los procesos de gestión integrada de proyectos y la construcción, accediendo a la propiedad mediante créditos a largo plazo, bajas tasas de interés y cuotas similares a las de un alquiler.
A partir de un claro diagnóstico de la problemática habitacional, se pone en marcha el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar.), una iniciativa de préstamos y construcción de desarrollos urbanísticos a nivel nacional, con el fin de intervenir en la cadena de valor de construcción de la vivienda, manifestando un evidente cambio de paradigma en materia de administración de la tierra fiscal, que es a la vez la traducción de un Estado activo que adquiere un novedoso rol como agente en la cadena de valor del suelo al ponerlo a disposición para aquellos sectores que así lo necesitan.
En este sentido se inscribe el proyecto de urbanización de la ciudad de Córdoba.

Equipo de Proyecto

Vínculos

La amplia escala del proyecto y el gran número de viviendas a construirse, permite una conexión a la trama urbana circundante mediante tres grandes boulevards, el predio está circundado por avenidas de tránsito rápido que garantizan su vinculación y accesibilidad con diversos puntos de la ciudad.

El gran porcentaje de espacios verdes contempla la creación de un parque urbano en el borde sur del predio de escala metropolitana y una serie de parques barriales que se complementan con los espacios verdes propios de cada tipología definiendo el conjunto. El desarrollo a su vez contará con cercanía a todos los nexos de infraestructura de servicios urbanos de red y vialidades.

El proyecto plantea la continuidad con los ejes viales existentes, conformando tres boulevards en sentido norte–sur y un boulevard en sentido este–oeste que recorre toda la extensión del predio. Sobre los boulevards se concentrarán las mayores densidades, mientras que las tipologías de vivienda individual se dispondrán en el interior del predio. En dos de los cruces, que corresponden con los ejes viales de mayor importancia del entorno, se decidió generar dos centralidades que tendrán la mayor densidad del proyecto, con tipologías de cuatro niveles, comercios, estacionamientos, áreas de equipamiento comunitario y espacio público.

El Proyecto de urbanización parte de tres premisas específicas: la concreción de un parque a escala metropolitana, la preservación de las condiciones paisajísticas y la jerarquización de vías de acceso con el área metropolitana.
Consolidándose como una operación de borde, el predio de 83 has proyecta el crecimiento de la ciudad hacia ese sector de la trama urbana.

Equipo de Proyecto

Investigación

El desarrollo contará con 1733 unidades de viviendas distribuidas en 433 unidades individuales, 403 dúplex y 912 departamentos (de 1, 2 y 3 dormitorios) con estacionamiento propio; estos espacios se contemplan para usos mixtos con locales comerciales y equipamiento.

La propuesta urbana se completa con la incorporación de 236 lotes individuales, distribuidos en 13 has en el extremo norte del predio, en los cuales se podrán construir viviendas individuales o dúplex con un promedio de 70 m2 y dotados con toda la infraestructura de servicios y espacios verdes en el marco de un proyecto urbano particular.
Las tipologías utilizadas en este DU favorece la generación de nuevas centralidades en el área de intervención.
Es interesante destacar que los DU involucran una serie de concursos innovadores en cuanto a los criterios de selección de ganadores. Esto se lleva adelante mediante un proceso realizado en diferentes etapas.
Para cada predio, las obras se subdividieron en distintos sectores y cada uno de ellos constituyó –al momento del llamado– un concurso de arquitectura par¬ticular. El llamado contempló únicamente la ejecución de obra civil: estos proyectos debían respetar el Plan de Urbanización y el Plan de Masas propuesto para el predio, con sus volumetrías generales, la cantidad y las tipologías de viviendas unifamiliares y multifamiliares requeridas y definidas en su tipo, cantidad y superficies.
Por otro lado, las obras de infraestructura de servicios urbanos de red y espacio público fueron objeto de un llamado a concurso específico y posterior, sustanciado por parte del Pro.Cre.Ar.
De esta manera, se puede dividir el pro¬ceso de concurso en instancias que son excluyentes entre sí y a la vez están conca¬tenadas, a fin de elegir a un ganador que no sólo contemple la realización de la obra, sino que también pondere, en su concepción, una significativa mejora en las condiciones de habitabilidad de la edificación.
El hito novedoso a destacar en el sistema de selección de concursos para los proyectos en los DU de PROCREAR, es que configuraron un concurso de arquitectura y de construcción en forma simultánea.
El plan de barrio liceo se compone de 18 sectores de obra de alrededor de 100 viviendas cada uno, en la que participan diez empresas constructoras para llevar a cabo la ejecución de la obra civil y una empresa encargada de la infraestructura del conjunto, a la vez de contar con un equipo de dirección de obra general.

Equipo de Proyecto
Prácticas Públicas

Ficha Técnica

Sustentabilidad física y social

Arq. Ariel S. Jakubowicz, Arq. Agustin Nerome, Arq. Victoria Grant, Arq. Juan Impagliazzo, Arq. Andrea Mercado

Dirección Nacional de Planeamiento- Agencia de Administración de Bienes del Estado

Barrio Liceo, Ciudad de Cordoba

2013/2014

2014

83 Has

145.445 m2

1733 viviendas